Uw te koop staande woning verhuren: dit zijn de mogelijkheden
Geplaatst op: 23-01-2023, 13:22:26
Doorstromers die eerst een ander huis kopen, moeten daarna maar afwachten hoeveel geïnteresseerden er zijn voor de vorige woning, en welke prijs ze er uiteindelijk voor krijgen. De kans is groot dat de verkoop langer gaat duren en er een langere periode volgt van dubbele maandlasten.
De woning verhuren
Slimme doorstromers kunnen overwegen om hun (te koop staande) woning (tijdelijk) te verhuren. Hierbij zijn diverse mogelijkheden waarbij de fiscus per situatie anders oordeelt:
- Tijdelijke verhuur van de eigen woning in Box 1 (bijv. AirBnB)
- Kamerverhuur
- Verhuur van de te koop staande woning in Box 1
- Verhuur van de woning in Box 3
Tijdelijke verhuur van (een gedeelte van) de woning in Box 1
Bij tijdelijke verhuur moet u denken aan bijvoorbeeld weekenden of weken dat de eigenaren zelf niet in de woning verblijven. Het volgende is dan van toepassing:
- De woning die tijdelijk wordt verhuurd aan derden, behoudt het karakter van hoofdverblijf
- De betaalde hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar
- Het eigenwoningforfait is gewoon over het gehele jaar van toepassing
- Er is sprake van kortdurende verhuur (tot 1 of 2 maanden)
- 70% van de netto huurinkomsten (huur - vergoeding voor gas, water, licht, verleende service zoals schoonmaken en wassen, kosten voor advertenties en provisies) worden opgeteld bij het eigenwoningforfait
- Bij twijfel de belastinginspecteur vragen of deze regeling van toepassing is
De regeling wordt ook wel tijdelijke verhuur in Box 1 tijdens vakantie genoemd. Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking waarbij het volgende van toepassing is:
|
WOZ-waarde |
€300.000 |
|
Huurinkomsten tijdelijke verhuur |
€2.000 |
De berekening wordt nu als volgt:
|
Eigen Woning Forfait |
0,35% van €300.000 |
€1050 |
|
Huurinkomsten |
70% van €2000 |
€1400 |
|
Totaal |
|
€2450 |
|
Belastingtarief (Box 1) |
36,93% |
€904 |
Kamerverhuur
Kamerverhuur komt in Nederland veel voor. De verhuurder moet aan bepaalde eisen voldoen:
- Een kamer wordt verhuurd aan derden, de woning behoudt het karakter van hoofdverblijf
- De betaalde hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar
- Het eigenwoningforfait is gewoon over het gehele jaar van toepassing
- Inkomsten uit kamerverhuur mogen niet meer dan €5.711 (2022) per jaar zijn
- Er mag geen sprake zijn van voor korte duur ter beschikking stellen van de kamer
- De verhuurder van de kamer moet op het adres zijn ingeschreven
Verhuur van de te koop staande woning in Box 1
Het voordeel van een te koop staande (lege) woning is dat de betaalde hypotheekrente tijdelijk gewoon fiscaal aftrekbaar is voor de gehele hypotheek in Box 1.
De maximale periode dat er sprake is van fiscaal voordeel is het jaar dat de woning te koop staat plus de drie jaren erna. Een woning die te koop werd gezet in april 2017, kon dus een Box 1-hypotheek hebben tot 31 december 2020 (dit is het moment van de fictieve vervreemding). Wie slim is, zet in januari zijn woning te koop waardoor deze periode bijna vier jaar is.
Let op dat u de overwaarde van de te koop staande woning al moet bepalen. Deze wordt nog niet verrekend, maar komt pas om de hoek kijken na de termijn. In bovenstaand voorbeeld moet op 31 december 2020 de overwaarde verrekend worden. Deze overwaarde wordt in mindering gebracht op de Box 1-schuld van de woning waar de huizenbezitter in woont. Dit betekent dus dat de huizenbezitter een lagere Box 1-schuld krijgt en hierdoor ook minder hypotheekrenteaftrek heeft.
Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking waarbij de overwaarde op €100.000 wordt bepaald:
|
Lopende hypotheek tijdelijk verhuurde woning |
€150.000 |
|
Waarde woning |
€250.000 |
|
Vastgestelde overwaarde |
€100.000 |
|
Lopende Box 1-hypotheek nieuwe woning |
€500.000 |
|
Verrekening overwaarde (EWS) vanaf 2021 |
€100.000 |
|
Daadwerkelijke Box 1-hypotheek vanaf 2021 |
€400.000 |
Het is ook mogelijk de te koop staande woning tijdelijk te verhuren (binnen de periode van de verhuisregeling). Het volgende is dan van toepassing:
- De woning wordt tijdelijk verhuurd aan derden
- De betaalde hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar
- De lopende hypotheek verhuist van Box 1 naar Box 3
- Huurinkomsten zijn onbelast
Verhuur van de woning in Box 3
De woning wordt nu niet verkocht, maar verhuurd. De meeste huizenbezitters vragen geen toestemming aan de bank waar de hypotheek loopt. Het volgende is dan van toepassing:
- De verhuurde woning verhuist naar Box 3
- De betaalde hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar
- Het eigenwoningforfait is niet van toepassing
- De overwaarde van de woning moet worden vastgesteld en verrekend met de nieuw gekochte andere woning (Eigen Woning Reserve vaststellen)
- Huurinkomsten zijn onbelast
Wie zijn oude koopwoning gaat verhuren, moet de waarde van deze verhuurde woning (en de lopende Box 3-schuld) opgeven aan de fiscus.
De belastingdienst hanteert een tabel voor de waarde van de verhuurde of verpachte woning die de ontvangen huur relateert aan de WOZ-waarde van de woning. Uit de tabel volgt de op te geven waarde (een percentage van de WOZ-waarde). Hieronder een simpele berekening:
|
WOZ-waarde verhuurde woning |
|
€200.000 |
|
Ontvangen huur per jaar |
|
€8400 |
|
Jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde |
8.400/ 200.000 x 100% |
4,2% |
|
Waarde verhuurde woning voor de fiscus |
tabel: 95% |
€190.000 |
De ontvangen huur van €8.400 (€700 per maand) is onbelast. Hier staat tegenover dat de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is. Bovendien moet de overwaarde worden verrekend met de nieuwe woning die is gekocht (berekening bijleenregeling). Hierbij zal de fiscus kijken naar de economische waarde van de verhuurde woning. U moet dan denken aan een WOZ-waarde en/of de verkoopwaarde van soortgelijke woningen. Deze waarde is (flink) hoger dan die volgens de tabel.
Uitgaande van een lopende hypotheek van €54.000 bij een waarde van de verhuurde woning van €200.000 is de overwaarde (EWR) €146.000 (€200.000 - €54.000). Zie hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking.
|
Koopprijs nieuwe woning |
€500.000 |
|
Benodigde (=afgesloten) hypotheek |
€500.000 |
|
Berekende EWR/ overwaarde |
€146.000 |
|
Daadwerkelijke Box 1-schuld |
€354.000 |
|
Box 3-schuld |
€146.000 |
In ieder geval is duidelijk dat er diverse mogelijkheden en berekeningen zijn. Zomaar even je huis verhuren is niet verstandig.
Oneigenlijke verhuur
Slecht nieuws tot slot voor de verhuurders van woningen die hun bank niet hebben gevraagd of dat mocht. Diverse banken in Nederland gaan dit jaar oneigenlijke verhuur controleren en aanpakken.
Is er sprake van oneigenlijke verhuur, dan krijgt de huizenbezitter een brief waarin staat dat de lopende hypotheek omgezet moet worden naar een verhuurhypotheek. Als dat niet mogelijk is, moet dan de woning verkocht worden? Ik ben zeer benieuwd hoe dit gaat aflopen.
Bron: column van 20 januari 2023 van Jos Koets op www.iex.nl